La Toussaint est souvent le moment où l'on se retrouve en famille. On passe devant la maison des parents, on pousse la porte d'une chambre restée intacte, on parle du jardin, du toit, de ce qu'il faudrait faire. Et puis, entre deux phrases, la question arrive : « Et la maison, on en fait quoi ? »

Depuis plus de 15 ans, j'accompagne des familles en Saône-et-Loire à ce moment précis. Celui où un bien n'est plus seulement un bien, mais un lieu de mémoire, parfois un point de tension, et toujours une décision qui engage l'avenir de chacun. Voici ce qu'il faut savoir en 2026 pour avancer sereinement.

Hériter à plusieurs : comprendre l'indivision

Quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble une maison, ils se retrouvent en indivision : chacun possède une part du bien, mais aucun ne possède une pièce en particulier. Les décisions importantes, comme la vente, se prennent en principe à l'unanimité.

C'est souvent là que tout se complique. L'un veut vendre vite, l'autre veut garder la maison, un troisième n'ose rien dire. Le temps passe, la maison se vide, les charges continuent.

Ce que la loi du 7 avril 2026 a changé

La loi du 7 avril 2026 a modifié plusieurs règles de l'indivision successorale :

• L'unanimité reste le principe pour vendre un bien indivis.
• Un héritier peut demander au juge l'autorisation de vendre, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun, par exemple lorsque le bien se dégrade ou que les charges s'accumulent. Cette possibilité, déjà admise par les tribunaux, est désormais inscrite dans le Code civil.
• Le partage judiciaire est simplifié, avec un notaire désigné par le tribunal. Cette partie de la réforme attend un décret et devrait s'appliquer début 2027.

À retenir : un blocage familial n'est plus une impasse définitive. Mais la voie judiciaire reste longue, coûteuse et éprouvante pour les relations. Dans la grande majorité des situations, le meilleur chemin reste une décision prise ensemble, avec des chiffres clairs sur la table.

Rappel fiscal : le barème des droits de succession est gelé jusqu'en 2028, avec un abattement de 100 000 € par enfant et par parent.

Ce que dit le marché en octobre 2026

Après une période de stabilité au printemps, les taux de crédit immobilier remontent cet automne. Début octobre, le taux moyen sur 20 ans atteint 3,66 % (source : PAP, 7 octobre 2026).

Pour des héritiers vendeurs, la conséquence est simple : les acheteurs sont plus attentifs au prix. Un bien estimé au juste prix, bien présenté et dont le dossier est prêt se vend. Un bien affiché trop haut attend, puis se négocie. Connaître la valeur réelle de la maison avant toute discussion familiale évite beaucoup de malentendus.

Trois questions pour décider ensemble

1. Que voulons-nous vraiment, chacun ? Garder, vendre, louer, racheter la part d'un frère ou d'une sœur : chaque option se discute mieux quand chacun a pu dire ce qu'il ressent, sans être jugé.
2. Combien vaut réellement la maison aujourd'hui ? Ni la valeur sentimentale, ni le prix espéré : la valeur de marché, argumentée par un regard neutre.
3. Qu'est-ce que l'attente nous coûte ? Taxe foncière, assurance, entretien, chauffage hors gel, risque de dégradation : une maison vide a un coût, financier et émotionnel.

Pourquoi se faire accompagner

Dans une succession, la décision immobilière n'est jamais seulement technique. Elle touche à la mémoire, à la place de chacun dans la famille, parfois à de vieux non-dits.

Mon accompagnement réunit deux regards :

• L'expertise immobilière : un avis de valeur argumenté, une stratégie de vente ou de rachat de parts, une analyse des risques.
• Le coaching : un espace neutre où chacun peut exprimer ses attentes, pour aboutir à une décision claire, partagée et sans regret.

Je ne touche aucune commission. Mon seul intérêt est que votre famille prenne la décision juste.

Françoise Duverne, Coach & Experte Immobilière CFEI®, autrice du livre Le Coaching Immobilier
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Sources : Auguste Patrimoine · Empruntis · ABC Bourse, d'après PAP